作者｜张茂荣

解决小产权房拆迁纠纷的专家，粤湾律师事务所主任 首席律师

由于不合法，深圳版的“小产权房”——深圳农村城市化历史遗留下来的非法建筑(以下简称“历史违法建筑”)在深圳存在并频繁地下交易，一旦遇到拆迁，就会有很多纠纷！

违法的小产权房交易，遇到拆迁，拆迁补偿权归谁？

在非法小产权房交易中，拆迁补偿权属于谁？这是一个非常务实和必须面对的问题，因为它涉及到巨大的增值收入，这也是交易双方非常关心和关注的问题。

本文以深圳市中级人民法院生效判决为例，分享了深圳的实践做法。

案例:深圳市罗湖区住房保障事务中心二审行政判决书

裁判法院：广东省深圳市中级人民法院

案号:(2020)粤03行终1491号

裁判日期：2021.02.23

基本案情：

涉案房地产是历史违法建筑，位于2016年深圳市罗湖区“二线插花地”棚户区改造工程范围内，黎某实际控制并占有使用。

2016年4月29日，李填写《权利人(当事人)信息》，9月7日填写《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目当事人(权利人)信息核查表》，申报自己为涉案房地产当事人(权利人)，并提交材料证明自己是实际占有用户。

2016年11月1日，深圳市罗湖区住房保障中心发布《关于公布深圳市罗湖区“二线插花地”棚户区改造房屋及当事人信息的通知》；2017年1月21日，黎某清空移交涉案房屋。

2017年3月13日，罗湖住房保障中心以黎某为补偿安置对象，与涉案房地产签订补偿协议。

杨提起诉讼，理由是他是所涉及的房地产所有人。李伪造证据骗取拆迁补偿权益，并要求撤销被告深圳市罗湖区住房安全中心与第三人李之间的补偿协议。

历史违建遇旧改，正式确认买方为拆迁权利人

深圳盐田区人民法院一审认为：

本案为行政协议纠纷。涉及的房地产是历史遗留下来的非法建筑，没有产权登记，没有公开的产权人，罗湖住房安全中心本身也不是非法建筑的产权确认机构。涉及的房地产是历史遗留下来的非法建筑，没有产权登记，也没有公开的产权人，罗湖住房安全中心本身也不是非法建筑的产权确认机构。本案争议的焦点是：罗湖住房安全中心是否以李为补偿安置对象，签订补偿协议的依据是否充分。

在这种情况下，早在2009年，李就向街道办公室申报了历史遗留下来的非法建筑的普查登记，并通过了罗湖住房安全中心的两次验证，并实际转移到罗湖住房安全中心，据此，罗湖住房保障中心认定黎某是涉案房地产管理人，并将其作为补偿安置对象，有充分的补偿协议依据给予支持。

深圳市中级人民法院二审认为：

本案涉案房屋属于历史遗留下来的违法建筑，未办理房地产登记，无依法公示的产权人。黎某作为涉案房屋的实际控制人和占有用户，早在2009年，与涉案房地产所在楼宇其他房屋的管理人一起，向街道办事处申报历史遗留违法建筑普查登记，并在涉案棚户区住房保障中心申报移交涉案房地产，涉案房地产所在地同单位上下楼层管理人也以统一签署《联合购房协议》的形式认可黎作为涉案房屋管理人罗湖住房保障中心的身份因此，黎某被认定为涉案房地产管理人，并将其作为补偿安置对象订立补偿协议。杨既不是涉案房屋的建设者，提交的证据也不足以证明他是涉案房屋的经理。撤销涉案补偿协议的诉讼理由不能成立，法院不予采纳。

深圳小产权房诉讼“十四字决”！

张茂荣律师小产权房“22字决”：避免产权，争取使用，有证看证，无证占有，只能追索，不能截胡！

1、在城市更新、棚户区改造甚至行政征收过程中，违法建筑的“确认宣传”不是物权宣传，也不具有物权确认效力。例如，本案一、二审法院认为，涉及的房地产是历史遗留下来的违法建筑，未办理产权登记，无公示的产权人；

2、作者不同意杨在本案中的诉讼策略：罗湖住房保障中心就涉案房地产与黎某签订的补偿协议是双方的真实意图，更不用说杨某不能证明自己是实际权利人，也就是说，撤销也难以支持（既不符合民法典可撤销合同，也不完全符合行政诉讼法可撤销行政行为），城市更新过程中的错误策略，即原告主张撤销项目实施主体和被告签署小产权房屋拆迁协议，法院基本拒绝！

3、无论非法建筑小产权房交易多少次，交易是否合法，只要纠纷触及产权，法院基本不接受，不接受产权的占有和使用，有产证的小产权房(绿本房、猪肝红本等)，产证为物权凭证，以证载人确定权利人，占有用户确定拆迁权利人的无证违法建筑；

4、多年来，笔者一直从事深圳小产权房纠纷(尤其是拆迁纠纷)的解决，《深圳小产权房诉讼》“14字决”总结，现在针对拆迁补偿诉讼，将8字增加到“22字决”，供观众自己理解和理解，即：

——避免产权，争取使用，有证看证，无证占有，只能追索，不能截胡！

深圳市中级人民法院：“小产权房”的实际控制人和占有用户是拆迁补偿对象！

深圳市中级人民法院：“小产权房”的实际控制人和占有用户是拆迁补偿对象！