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楼继伟:经济转为正常增长后应尽快开展房地产税试点

近日,财政部原部长楼继伟在《比较》中发表了《新时期中国财政体制改革与未来展望》一文。楼继伟认为,探索财政体系未来的发展方向需要问题导向,并提出了可行的选择。其中之一是建立适合地方税的税种。

楼继伟在文章中表示,房地产税是最适合地方税的税种,经济正常增长后应尽快开展试点。

自2013年以来,全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会和财政部积极推进房地产税立法,取得阶段性成果。但由于全国房地产市场差异较大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进、稳步推进。

楼继伟在文章中说,房地产税立法有很多困难,最大的困难是如何估值房地产。一般来说,估值基准应以产权完整、交易无限的住宅为基准。现实中,大量房屋产权不完整,交易有限。解决办法是在基准估值的基础上进行适当的折扣,但问题非常复杂。还有许多其他困难,导致税法多年来一直在探索。

2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第31次会议决定,为积极稳妥推进房地产税立法改革,引导合理消费住房和节约集约利用土地资源,促进房地产市场稳定健康发展,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

2022年3月,财政部相关负责人表示,房地产税改革试点按照全国人民代表大会常务委员会的授权进行,部分城市进行了调查和初步研究,但考虑到各方面,今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

楼继伟在文章中表示,2021年10月,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,可以说是在探索问题。考虑到当时的经济状况,财政部宣布2022年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,当然是实事求是。

他认为,房地产税立法最大的困难在于产权不完整,交易有限。主要困难在于城乡实行不同的土地制度。城市土地为全民所有,国家有用控制规划,包括容积率规范。城市企业和居民有权按照国家规范下的市场价格独立转让房地产,包括相关土地使用权。相应的房地产估值相对简单。农村土地为集体所有,农民有权使用宅基地,但权利转让有限,只能在集体内免费转让,可以规定农民住房不征收房地产税。但农村集体土地没有用途控制规划,宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地建造了大量的房屋并转租或转售,形成了非法的“小产权房”。如何估值这些“小产权房”确实是个难题。在试点项目中,可以结合土地制度改革进行探索。要解决这一问题,还需要破解城乡土地二元制度结构。

根据全国人民代表大会常务委员会的授权决定,试点地区的房地产税对象是住宅和非住宅房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其住宅。财政部此前还解释说,考虑到我国城乡经济社会发展与居民收入水平仍存在较大差距,为了减少试点对农村居民的影响,依法拥有的农村宅基地及其住宅不包括在试点征税范围内。

在建立地方税方面,除及时启动房地产税试点外,楼继伟认为,部分项目的消费税征收环节也可以向后转移到零售环节,相应地由中央税改为地方税。企业所得税和个人所得税可以继续作为中央和地方共享税。当然,这两种税种本身还有改进的空间。

建立地方税制后,楼继伟表示,可以考虑将增值税改为中央税。

他说,增值税在产品和服务生产、流通、消费环节跨区域一般征收,国家作为中央税,有利于建立全国统一市场和制度实施期末退税,增值税纳税企业真正成为税收负担传递者,最终传递给消费者,可以进一步提高增值税税率,降低增值税退税。如果地方税仍然不足,你可以从日本消费税(实际上是增值税)的做法中学习,并根据当地零售总额的比例将部分增值税收入分配给当地。

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